Economia e lavoro

Scritto da Redazione

Economia e lavoro

22 Febbraio 2024

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Il collegio lucchese FIAIP (la Federazione degli Agenti Immobiliari Professionali) ha presentato presso la Camera di Commercio di Lucca una fotografia sull’andamento del mercato immobiliare dell’intera provincia relativamente al 2023. L’obiettivo del documento “FIAIP Monitora - Andamento del mercato immobiliare” è fornire quotazioni e statistiche per ogni singolo comune, zona per zona.

I valori di mercato al metro quadro, forniti grazie all’elaborazione dei dati messi a disposizione da Basic Soft attraverso FiaipPrice, mostrano che nel 2023 il numero di compravendite ha registrato una flessione rispetto all’anno precedente ma con un risultato comunque migliore se parametrato al 2021, inoltre restano indispensabili riforme per locazioni e bonus ristrutturazioni.

Da sottolineare, inoltre, che il mercato immobiliare ha visto diventare particolarmente richieste alcune precise tipologie di immobili, infatti si cercano sempre più abitazioni con determinate caratteristiche importanti per una migliore qualità della vita, come la presenza di una stanza da utilizzare per l’attività lavorativa e di un terrazzo o un giardino per godersi al meglio gli spazi all’aperto.

“L’acquisto della prima casa non è più una scelta per la vita - ha sottolineato il presidente di FIAIP Pisa-Lucca, Armando Barsotti -. Oggi bisogna guardare alla proprietà con la mentalità dell’investitore. Chi ha comprato casa fino a metà 2022 ha avuto la possibilità di accedere in modo facilitato al mercato, negli ultimi dieci anni si sono registrate opportunità interessanti: oneri finanziari bassissimi e zero inflazione sono stati la vera benzina del Real Estate. Da settembre 2022, tutto è cambiato. Dobbiamo fare i conti con dieci aumenti di tassi di interesse in 14 mesi, e con una forte spaccatura sul mercato corporate perché molte iniziative di nuova costruzione faticano a decollare, essendo state pianificate con oneri finanziari quasi azzerati e una rapida velocità di collocamento). Inflazione, aumento dei tassi e riduzione del potere d’acquisto da parte delle famiglie tracciano un quadro critico, e per il futuro nessuno ha la sfera di cristallo, troppi i fattori esogeni che si riflettono sul quotidiano. Quando si riesce, è sempre preferibile il nuovo perché il prodotto ha caratteristiche che l’usato rigenerato non potrà mai eguagliare. Il boom degli incentivi fiscali ha senz’altro efficientato tanti condomini italiani, sempre necessario riqualificare che rimane la parola d’ordine, in un’ottica di valorizzazione e non consumo di suolo. Ma serve un investimento generale per mettere a valore tecniche costruttive innovative, per capitalizzare l’impegno di chi finanzia in un’ottica green e per capire come spingere quindi anche verso la sostituzione edilizia, con demolizione e ricostruzione, per mettere sul mercato prodotti con performance in linea con le aspettative, con metriche che diano risposte certe anche ad esempio in termini di risparmio in bolletta. La casa ha sempre avuto tenuta del valore nel tempo, questo è stato l’obiettivo della filiera immobiliare. Bisogna riqualificare per dare valore ai milioni di mq di patrimonio edilizio esistente, così si commercializzeranno meglio e come dicono le banche si potranno finanziare in via prioritaria. C’è poi da dire che si fenomeno del “Build to Rent”, ovvero costruire per affittare. Le case non vengono più vendute a
singoli acquirenti, ma continuano a generare valore e profitto nel tempo per l’investitore tramite il pagamento di un unico canone di affitto da parte del gestore dell’asset. Dunque, il tradizionale costruttore ha la possibilità di diventare anche gestore di immobili incassando i canoni di locazione dai singoli privati, oppure di affidarlo a gestori qualificati che a loro volta, a fronte del riconoscimento di un canone unico al proprietario/costruttore, percepiranno gli affitti dai singoli locatari. In generale però, come sottolineato anche dal Sole24 Ore citando una indagine realizzata da Reopla, le agenzie immobiliari vendono gli immobili nella metà del tempo di un privato. A fronte di una media nazionale di 6,4 mesi per completare una compravendita, le tempistiche si abbassano a 5,8 mesi quando ad occuparsene è un intermediario, contro il 12,2 mesi necessari tra privati. E anche il margine di trattativa si riduce con il primo e sale con i secondi”.

“Una analisi attenta del mercato del Real Estate – ha proseguito Armando Barsotti - ci porta ad evidenziare la composizione, la dinamica e l’andamento delle compravendite nel comparto residenziale sul territorio relativo alla provincia di Pisa, composta da 37 comuni molto spesso aggregati in macro- aree con caratteristiche geografiche simili. E, nel loro insieme, i rilevamenti indicano un buon andamento nelle compravendite ad uso abitativo in entrambe le province. Nella realtà pisana è stato registrato un calo (circa del 12,6%) rispetto al periodo precedente. La flessione maggiore è stata registrata nel comprensorio del Cuoio e in Val di Cecina Est, mentre una flessione minore c’è stata nell’area pisana e in Valdera. Per il settore diverso dall'abitativo, ovvero tecnico-commerciale, settore produttivo e settore agricolo), il mercato è stazionario e calante con riduzione dei volumi scambiati per interesse, necessità e prezzi, ad eccezione della nuove zone di grande interesse commerciale, ma ormai quasi totalmente sature. Il fenomeno di maggior peso è dunque quello legato al mercato abitativo turistico nelle aree di interesse stagionale, ovvero la zona di Tirrenia e del litorale pisano. Qui si è registrato il cosiddetto "sold out" con prezzi fortemente in crescita. Un andamento molto positivo che ha interessato anche il comparto delle locazioni brevi nella prima periferia, generando interesse e redditività superiori al 12-15% del valore dell’investimento immobiliare con quasi completo azzeramento dei vari rischi da locazione. Ad esempio mancato rilascio immobile alla scadenza o mancato pagamento del canone di locazione”.

“Una analisi attenta del mercato del Real Estate – ha proseguito Armando Barsotti - ci porta ad evidenziare la composizione, la dinamica e l’andamento delle compravendite nel comparto residenziale sul territorio relativo alla provincia di Lucca, composta da 33 comuni molto spesso aggregati in macro- aree con caratteristiche geografiche simili. E, nel loro insieme, i rilevamenti indicano un buon andamento nelle compravendite ad uso abitativo in entrambe le province. Nella realtà lucchese è stato registrato un calo (circa del 15%) rispetto al periodo precedente. La flessione maggiore è stata registrata in Versilia, mentre una flessione minore c'è stata nella Piana di Lucca, in Lucca città e in Garfagnana. Per il settore diverso dall'abitativo, ovvero tecnico-commerciale, settore produttivo e settore agricolo), il mercato è stazionario e calante con riduzione dei volumi scambiati per interesse, necessità e prezzi, ad eccezione della nuove zone di grande interesse commerciale, ma ormai quasi totalmente sature. Il fenomeno di maggior peso è dunque quello legato al mercato abitativo turistico nelle aree di interesse stagionale in Versilia. Qui si è registrato il cosiddetto "sold-out" con prezzi fortemente in crescita. Un andamento molto positivo che ha interessato anche il comparto delle locazioni brevi nella prima periferia, generando interesse e redditività superiori al 12-15% del valore dell’investimento immobiliare con quasi completo azzeramento dei vari rischi da locazione. Ad esempio mancato rilascio immobile alla scadenza o mancato pagamento del canone di locazione”.

“La storicità dell’andamento nella provincia di Lucca – ha concluso il presidente di FIAIP Pisa-Lucca - nonostante una leggera flessione, conferma il trend positivo di crescita che prosegue dal 2021 fino ad oggi”.

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